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為何近期新政出臺(tái)如此頻繁

支持居民剛需

2015年政府工作報(bào)告“支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。并未出現(xiàn)“調(diào)控”、“抑制”等詞匯，而是用了“支持”、“促進(jìn)”的字眼。

李克強(qiáng)總理答記者問(wèn)“中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。”

樓市乍暖還寒

全國(guó)　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2月份70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格，66個(gè)城市環(huán)比下降。

上海　已連續(xù)7周商品住宅總成交在20萬(wàn)平方米以下，直到上周才剛突破20萬(wàn)平方米。

首付比回歸合理

6-7成首付　現(xiàn)行的二套房首付標(biāo)準(zhǔn)，是在2013年樓市最火爆時(shí)期出臺(tái)的抑制性政策，當(dāng)時(shí)出臺(tái)的目的是嚴(yán)格控制改善性需求入市推高房?jī)r(jià)。二套房首付比例目前各地執(zhí)行較嚴(yán)。

4成首付　現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)向，對(duì)改善性需求將繼續(xù)松綁。因此，二套房回歸4成首付也是合理的。

昨日中午，媒體報(bào)道稱(chēng)央行緊急通知下午三點(diǎn)半召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，有重要事項(xiàng)發(fā)布。隨后央行辟謠。幾小時(shí)后，傳聞中的二套房最低首付比例下調(diào)的政策坐實(shí)。

昨天晚間，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息，個(gè)人轉(zhuǎn)賣(mài)普通住房的營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年下調(diào)為2年。

多家機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，政策松綁通道已開(kāi)啟，無(wú)論是地方政府還是相關(guān)部委，有可能繼續(xù)出臺(tái)松綁樓市政策。

房地產(chǎn)專(zhuān)家分析，樓市組合政策已經(jīng)出臺(tái)，利好將在近期顯現(xiàn)。今年普通住宅的漲幅可能達(dá)10%以上。

各地公積金政策最先松動(dòng)

相較僵持的商業(yè)貸款，各地住房公積金政策最先開(kāi)始松動(dòng)，一系列刺激政策密集出臺(tái)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年下半年以來(lái)，長(zhǎng)沙、濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽(yáng)、廣州等30多個(gè)城市對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。

在兩會(huì)用“支持居民自住和改善性住房需求”取代去年“投機(jī)投資性需求”的措辭時(shí)，有關(guān)“今年房地產(chǎn)政策將調(diào)整”的猜測(cè)就不時(shí)被市場(chǎng)提及。

央行辟謠難擋地產(chǎn)股飆漲

昨天中午，有媒體報(bào)道，中國(guó)人民銀行緊急通知媒體，下午三點(diǎn)半召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，有重要事項(xiàng)發(fā)布，稱(chēng)此次發(fā)布會(huì)由金融市場(chǎng)司出面召開(kāi)。雖然央行辟謠，“沒(méi)有這個(gè)發(fā)布會(huì)”，但是幾個(gè)小時(shí)后，預(yù)期中的政策終于落地。有分析人士表示，央行辟謠主要是擔(dān)心消息影響地產(chǎn)股，不過(guò)，相關(guān)人士已經(jīng)獲得消息。

上周，就有消息稱(chēng)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在醞釀發(fā)布關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的相關(guān)文件，其中包括兩條重要意見(jiàn)：一是將使用公積金購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例降至兩成；二是下調(diào)二套房商貸首付比例，下調(diào)房貸利率。據(jù)稱(chēng)，該文件目前已得到財(cái)政部和央行支持。

“今天央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、稅務(wù)總局也出了政策，與樓市調(diào)控相關(guān)的部委都已經(jīng)出手。”昨天，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]表示，樓市組合政策已經(jīng)出臺(tái)，對(duì)于市場(chǎng)的利好肯定會(huì)在近期顯現(xiàn)，估計(jì)上半年成交量就可能明顯反彈。從后續(xù)來(lái)看，可以期待的政策還有取消限制外資買(mǎi)房等。

預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲幅或在10%

“這絕對(duì)是個(gè)重大利好！”DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏認(rèn)為，此次房產(chǎn)新政是對(duì)兩會(huì)精神的一個(gè)跟進(jìn)，相信就全年來(lái)講，房產(chǎn)政策的調(diào)整還只是個(gè)開(kāi)始。目前來(lái)看，相關(guān)新政僅是針對(duì)普通住宅，而針對(duì)中高端的政策，有可能會(huì)在7、8月份出臺(tái)。僅就目前的政策看，伍惠敏表示，二套房首付限定在最低40%，但具體如何執(zhí)行還需看各銀行的執(zhí)行度，此外還與貸款客戶的資產(chǎn)情況有關(guān)。她預(yù)測(cè)，今年普通住宅的漲幅或在10%以上，而中高端住宅漲幅將介于5%至8%區(qū)間內(nèi)。

“2015年前兩個(gè)月的全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)相當(dāng)糟糕，如果2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不能復(fù)蘇，尤其是投資建設(shè)指標(biāo)不能企穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力將比較大。”楊紅旭表示，調(diào)整二套房信貸在意料之中。今年政府工作報(bào)告中已經(jīng)明確，支持改善性購(gòu)房需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)、收購(gòu)存量房用于安置房與公租房。接下去，中央相關(guān)部委出臺(tái)政策，順理成章。

3月27日，兩部委出臺(tái)調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策后，中金公司就在其報(bào)告中指出，我們認(rèn)為，未來(lái)還將有更多部委級(jí)、針對(duì)需求層面的政策組合拳，支持和鼓勵(lì)自住、改善房住房需求，具體措施可能包括交易稅減免、變更首付比例(包括公積金放松、異地流動(dòng))等。

新聞鏈接

地產(chǎn)股可能掀起一波估值修復(fù)行情

受樓市新政消息影響，昨天，地產(chǎn)板塊狂飆，截至收盤(pán)，地產(chǎn)板塊漲4.75%，天房發(fā)展、深深房A、保利地產(chǎn)、金科股份、中天城投、榮安地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、香江控股、榮安地產(chǎn)、國(guó)興地產(chǎn)、中關(guān)村等10股漲停，華夏幸福、首開(kāi)股份、榮盛發(fā)展等漲幅居前。房地產(chǎn)B基金仍漲停，地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢(shì)不改。

近日眾多研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告看好地產(chǎn)股后市走向。中金公司指出，3月地產(chǎn)成交弱復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也偏弱，政策持續(xù)放松概率高，而且從估值角度看，2.0×P/B才是地產(chǎn)股估值天花板。看好地產(chǎn)股一季度表現(xiàn)，還有超過(guò)20%的上行空間。

國(guó)泰君安分析師指出，房地產(chǎn)相關(guān)政策的邊際改善力度及其持續(xù)性大概率會(huì)超越市場(chǎng)的預(yù)期，前期的調(diào)整也為參與這次反彈提供了較好的契機(jī)，加之機(jī)構(gòu)配置較低（為地產(chǎn)板塊反彈提供條件和可能性），增量資金的入市將極有可能掀起另一波估值修復(fù)行情（增量資金為點(diǎn)火器）。龍頭房企全面受益于降息降準(zhǔn)和再融資全面松綁，資產(chǎn)負(fù)債表邊際改善最為明顯。