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樓市步入金九，住宅市場漸漸露出本色，但商鋪市場疲軟依舊。業內人士提醒道，普通散戶需要適當回避商鋪投資。

據上海中原地產研究咨詢部數據顯示，9月上半月商鋪市場共銷售3.6萬平方米，同比減少5.3%，庫存仍在向上攀升，去化周期為72.1個月。造成庫存壓力巨大的原因是供過于求，或與商業土地大量供應有關。

商服用地數量一直在增加，之前每年基本在70幅土地以內，但到2011年和2013年分別達到113幅和115幅，可建面積分別達到641萬和804萬平方米。而近3年每年銷售量平均在152萬平方米，超高的供應量為今后風險加劇埋下伏筆。此外，最新國家統計局數據顯示，1-8月份住宅辦公樓的庫存開始下降，商營業用房待售面積增加157萬平方米，說明全國都面臨同樣問題。

從區域來看，當前商鋪交易量近八成集中在外環以外。盡管人口外遷是趨勢，但是也需要看到，外圍區域產品以剛需為主，區域消費力并不強。現在很多商業中心動輒10萬平方米起，而且走中高端路線，和周邊的消費力未必匹配。此外，很多外環外區域雖然交房了，但有大量空置房源，人氣不足，即便營業也面臨騎虎難下的困局。而且很多大型商業中心也有散售的商鋪，但是位置和業主自持的部分差很多。商鋪一街之隔就會產生客流上的巨大差異，所以能否有穩定的租金是需要考察的第一步。

其次，好的商業需要好的運營管理，當前多重開發輕運行。尤其是一些散售的項目，更難談統一運營管理。租金無法增長，物業價值也就不能增值。此外，一般而言，一套商鋪利潤的四成是用來繳稅的，對投資者來說是一個不小的考驗。

商鋪風險凸現，個人投資客入市須謹慎。上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦提醒道，個人投資者需摒棄“一鋪養三代”的傳統觀念。當前還受電商沖擊，實體商業經營壓力巨大。商鋪市場風險還在放大中，普通散戶并不適合做商鋪投資。