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“金九”到來，樓市未出現往年同期繁榮局面。國家統計局10月21日發布的70個大中城市房價數據顯示，9月新建商品住宅和二手住宅，環比價格上漲城市為53城與40城，數量較上月分別再減2城和3城。

業內人士解讀到，臨近年末，房企為回籠資金，頻出“以價換量”銷售策略，帶動各等級城市房價環比漲幅以穩或微跌為主。如果政策回歸中性，將一定程度上推動交易市場小幅反彈。但在中央“房住不炒”導向下，再難出現房價暴漲局面。

新房價格環比微漲

進入9月，從新房和二手房漲價城市數量來看，總體仍現降溫態勢，但步入“金九”傳統銷售旺季，房價增速降幅較前幾月有所收窄，新建商品房價格較上月環比微升。

具體來看，9月，一、二、三線城市新建商品房價格分別環比上漲0.4%、0.6%和0.8%，漲幅均較上月擴大0.1個百分點。

“‘金九’期間新房市場‘以價換量’使得大部分購房者購置市區或者高端樓盤，成交結構的變化帶動價格上漲。”諸葛找房數據分析師國仕英表示，總體來看，受調控政策影響，各等級城市新房銷售均價趨于穩定或小幅上漲，與國家調控基調“穩”相貼合。

值得注意的是，廣西南寧繼8月領漲后，再次成為9月房價指數環比漲幅最大的城市。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，這與部分投資投機需求進入以及購房需求釋放等因素有關。“后續預計房地產管控或進一步升級。”

相較新房漲勢，二手房價繼續呈現穩中有降走勢。其中，一、二、三線城市二手房價環比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.7%，除一、二線城市漲幅與上月持平外，三線城市漲幅回落0.1個百分點。

嚴躍進指出，二手房漲價城市減量疊加房價增速回落，均說明二手房市場不再強勢。眼下二手房市場進入淡季，購房需求下降，導致二手房房東降低掛牌價格，其實際成交價格也會有所下跌。

“此外，部分城市置換需求較為迫切，在新房降價銷售背景下，為將手中小戶型房屋出售置換大戶型房屋，降價力度有所增加。”國仕英分析補充道，三線城市二手房市場量級更小，因此價格下滑更加明顯。

“需要警惕的是，近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亞等城市人才購房政策略有放松，從預期角度看，或推動購房需求繼續釋放，進而容易帶動房價反彈。”嚴躍進說。

開發投資增速止跌

從投資角度看，9月，企業方面拿地態度依舊保守，不過投資熱情相較前幾月有所回溫。1-9月，房地產開發企業購地面積為15454萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月收窄5.4個百分點；土地成交價款8186億元，下降18.2%，降幅收窄3.8個百分點。

房企拿地面積降幅收窄，一定程度上緩和了房地產開發投資額增速連續4個月下行的態勢。1-9月，全國房地產開發投資98008億元，同比增長10.5%，增速與1-8月持平。

嚴躍進表示，今年上半年土地數據相對低迷，但近期來看已有所改善，比預期走勢略好，也說明了開發投資的韌勁。“當然，房企對于土地市場總體以保守為策略，除非是聯合拿地，否則購地方面依然不會太激進；部分房企近期采取了逆周期拿地策略，土地溢價率不高，有效控制了購地成本。”

從銷售面積看，今年1-9月商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月收窄0.5個百分點。“該指標充分說明了當前房屋交易市場雖然是降溫的，但絕對不悲觀。”嚴躍進指出，雖然市場普遍認為今年樓市“金九”成色不足，但這更應該理解為樓盤供應增加，進而導致具體樓盤的看盤詢價數量是有所減少的。

“到了10月，受部分城市定向限購等政策的影響，市場預期或有改善，這也容易帶來一定的市場交易反彈。”嚴躍進進一步指出。

雙向調節 平穩為主

今年8月，央行提出利率并軌以來，北京、深圳等地銀行率先“換錨”，不同程度提高房貸利率水平。據融360大數據研究院發布的最新監測數據顯示，9月當月，全國首套及二套房貸平均利率分別為5.51%和5.83%，環比上漲4個和5個基點，實現全國房貸利率4個月連漲。

企業方面，自今年“小陽春”過后，受政策影響，融資渠道全方位收緊，包括信托融資、債券發行以及開發貸等。

央行調查統計司司長阮健弘近日介紹，今年前三季度新增房地產貸款4.6萬億元，占新增人民幣貸款的33.7%，比去年全年低6.2個百分點。其中，新增房地產開發貸款1萬億元，占同期各項新增貸款的7.7%，占比較去年全年降低3.9個百分點；此外，房企累計境內債權融資5144億元，同比下降10.5%，較2018年全年減少8.98個百分點，延續2017年以來的持續下降態勢。

進入9月后，房地產調控政策發布依舊密集。比如，9月2日，上海銀保監摸底信托公司房地產及通道業務；9月4日國常會要求，提前下達明年專項債新增額度，但明確規定不得流入房地產領域等。

據中原地產研究中心統計數據顯示，9月單月全國房地產調控政策發布次數高達48次，前9個月房地產累計調控385次。“整體來看，2019年房地產調控政策的密集程度依然刷新歷史紀錄。”中原地產首席市場分析師張大偉表示。

“房地產調控原則是亂必調，漲幅過高必然加碼，平穩仍是主流。”張大偉指出，穩定是雙向調節，大漲不是穩定，但暴跌同樣也不是穩定。

值得注意的是，在房地產投資市場增速降幅緩和之際，近期已有超30城發布各類人才引入政策。10月19日，海南省三亞市下發《關于進一步完善人才住房政策的通知》提出“全日制大專以及以上學歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房產”，市場解讀這一舉措為海南實施全域限購一年半后，首次迎來大幅度“松綁”。

“此類松綁客觀上使人才購房等候時間減少，這也有助于帶來更大的市場交易反彈，對于四季度交易活躍等都有積極的作用。”嚴躍進表示。